一、买前必查：这些"雷"你避开了吗？

1. 查产权：房子到底是谁的？

致命风险

房屋被查封、抵押

存在产权纠纷

避坑操作

✅ 要求卖方提供不动产登记簿（去房管局调取最新档案）

✅ 登录"中国执行信息公开网"查询卖方是否被列为失信人

✅ 核实房产证与卖方身份证是否一致

⚠ 警惕"代持房""冒名房"

2. 查户口：学位房变"空壳房"？

真实案例
上海王先生买"学区房"，过户后发现原户口未迁出，孩子无法入学。

法律武器

📝 合同中约定"户口迁出保证金"（预留5-10万房款）

🔍 要求卖方出示户口簿原件，或到派出所查询户籍情况

3. 查房屋：漏水、违建、凶宅

隐蔽风险

屋顶漏水、违规搭建

曾发生非正常死亡事件

救命操作

🌧 雨天实地看房，检查墙角、天花板水渍

📜 要求卖方签署《无违建承诺书》《非凶宅声明书》

👨👩👧👦 走访邻居、物业，侧面了解房屋历史

二、合同陷阱：签字前必改这3条！

1. 房款支付条款

典型套路

中介要求"定金直接转给房东"，一旦房东跑路，钱款难追。

律师修正

💰 定金不得超过总房款20%

🏦 存入第三方资金监管账户

📅 写清每一笔钱支付节点（如过户后付尾款）

2. 违约赔偿条款

坑人条款

"违约金按日0.01%计算"（实际赔偿不到银行利息）

重写建议

⚖ 违约金至少约定为总房款10%-20%

‼ 明确"一房二卖""隐瞒抵押"等情形需双倍返还定金

3. 税费承担条款

高危操作

合同写"税费由买方全包"，可能多花数万元！

避税策略

🧮 签约前计算税费明细（增值税、个税、契税等）

✍ 写清"满五唯一免税由卖方承担""遗产房税费另约"

三、过户交割：这4件事不做=白买！

立即换锁

⚠ 曾有买家过户后未换锁，原房东偷回屋内家电

物业交割"三结清"

💧 水电气费 | 🏢 物业费 | 📶 宽带费

📄 要求卖方提供结清证明

办抵押登记（贷款购房者）

过户后7日内办理，否则银行可能拒贷！

清除原户主标识

🚪 撕掉春联、门牌，避免原房东主张"未交付"

四、律师忠告：买二手房必备4份文件

产权调查文件

不动产登记簿

抵押查封记录

共有权人同意书

配偶/继承人书面签字

资金监管协议

🚫 拒绝私人转账！

交割清单

📋 家具家电型号、钥匙数量书面确认